Kommunen och exploatören ska ingå ett exploateringsavtal, när en exploatör äger mark som ska exploateras och där kommunen tar fram en detaljplan. 

I samband med planavtalet tecknas ett föravtal till exploateringsavtal. Ett föravtal är ett översiktligt avtal som sätter principerna för kommande exploateringsavtal. 

När arbetet med detaljplaneprocessen kommit en bit på väg inleds parallellt processen med att upprätta ett exploateringsavtal. 

Ett exploateringsavtal speglar detaljplanen och är mer detaljrikt än ett föravtal. Både föravtalet och exploateringsavtalet är civilrättsliga avtal mellan kommunen och exploatören. 

Avtalsprocessen kan komma att ta viss tid och flera utkast av exploateringsavtalet kan behöva skickas mellan parterna. 

Exploateringsavtalet ska tecknas av parterna innan kommunen tar beslut om att anta detaljplanen. Politiska beslut om att ett exploateringsavtal ska tecknas fattas hos kommunstyrelsen respektive kommunfullmäktige. Tecknande av exploateringsavtal kan, upp till ett visst belopp, ske via delegation. 

Vad regleras i ett för- och exploateringsavtal? 

I för- och exploateringsavtalet regleras bland annat följande: 

Ansvar för och finansiering av utbyggnad av allmän platsmark

Vem bygger ut och betalar för det nya grönområdet/parken eller den nya gatan? 

Här kan hanteringen skilja sig åt om det är kommunalt huvudmannaskap eller enskilt huvudmannaskap. Vid kommunalt huvudmannaskap är grundprincipen att kommunen bygger ut den allmänna platsen och att exploatören betalar kommunen för den faktiska kostnaden genom att erlägga exploateringsbidrag. 

Vid enskilt huvudmannaskap är det exploatören som ansvarar för utbyggnationen samt kostnaderna hänförliga till den. 

Marköverlåtelser

Vem betalar för marken (kvartersmark och/eller allmän plats) som ska överlåtas till respektive från kommunen? 

Grundregeln är att allmän plats med kommunalt huvudmannaskap överlåts från exploatören till kommunen utan någon ersättning. Om kvartersmark ska överlåtas från kommunen till exploatören ska exploatören betala marknadsmässigt pris för markområdet.  

Lantmäterifrågor 

Vem ansöker och bekostar lantmäteriförrättning? Vem ansvarar för att rättigheter bildas och att gemensamhetsanläggningar nybildas eller omprövas? 

Exploatören ansvarar för och står för samtliga kostnader som är kopplade till lantmäteriförrättningar.  

Samordning, ansvar och kostnader för flytt av ledningar 

Vem ansvarar för att stämma av med alla ledningsägare och samordna flytt samt vem står för kostnaderna för flytt av ledningarna? 

Exploatören har ett samordningsansvar och får kontakta berörda ledningsägare som påverkas av exploateringen. Exploatören står för samtliga kostnader som är kopplade till ledningsflytt (om inte eventuella avtal eller överenskommelser med ledningsägare säger något annat). 

Säkerhet 

Vem ska ställa säkerhet och för vad? 

Exploatören ska kunna ställa en lämplig säkerhet för åtgärderna och kostnaderna kopplade till utförande av allmän plats. Exempel på säkerheter som kommunen kan godkänna är bankgaranti, moderbolagsborgen, pantsättning av fastighet.

Administrativ ersättning 

Vem betalar administrativ ersättning och för vad? 

Kommunen tar betalt av exploatören för den tiden det tar för kommunen att upprätta avtal samt eventuell uppföljning av exploateringsavtalet.

Utöver dessa exempel på punkter kan andra frågor vara aktuella att ta med i avtalen. Utgångspunkten är att samtliga åtgärder som är kopplade till detaljplanen bekostas av exploatören, och att kommuninvånare inte ska belastas med kostnader för exploatering av fastigheter eller nya detaljplaner.

Regler

Reglerna om exploateringsavtal återfinns bland annat i 6 kap. 39–43 §§ plan- och bygglagen, PBL. 

Kommunens riktlinjer för exploateringsavtal och taxa 

Nyköpings kommuns riktlinjer anger utgångspunkter och mål för föravtal och exploateringsavtal. Riktlinjerna anger grundläggande principer för genomförandefrågor som fördelning av ansvar och kostnader.

Nyköpings kommun har också en taxa, i vilken det framgår att kommunen tar betalt för nedlagd tid för att ta fram föravtal och exploateringsavtal. Taxan uppdateras varje år.

Läs riktlinjerna för exploateringsavtal  
Läs taxan för exploateringsavtal